Ristrutturare una casa in tufo a Sutri e Nepi: umidità, intonaci e impianti

A cura di Tuttofare, impresa di ristrutturazioni a Roma e Viterbo · Aggiornato il 14 ottobre 2026

Sutri, Nepi, Civita Castellana: paesi costruiti sul tufo e con il tufo. Lo stesso vale per tante case di Capranica, Ronciglione, Monterosi e Bassano Romano, con muri spessi in blocchi di pietra vulcanica o in mattoni pieni e cantine scavate nella roccia. D'estate restano fresche, d'inverno tengono il caldo. Il prezzo da pagare, se ci abiti lo sai, è l'umidità.

Tuttofare è un'impresa di ristrutturazioni che lavora a Sutri, Nepi e nei comuni vicini, in cantiere dal 2003: qui sotto c'è quello che vediamo più spesso nelle case in tufo della zona, con l'ordine giusto per rimetterle a posto. I comuni dove facciamo il sopralluogo sono nella pagina lavoriamo a Sutri, Nepi e dintorni.

Perché le case in tufo prendono umidità?

Perché il tufo è una pietra vulcanica porosa: beve l'acqua come una spugna e la restituisce piano. Finché il muro riesce a respirare, l'equilibrio regge. Quando l'acqua entra più in fretta di quanto esca, compaiono macchie, salnitro e intonaco che si sbriciola.

Nelle case della zona l'acqua prende quasi sempre una di queste tre strade, a volte due insieme:

• Risalita capillare dal terreno. Il muro poggia sulla terra senza nessuna barriera e l'acqua sale nei pori della pietra. Capita ai piani terra, nelle case addossate al pendio e nelle stanze ricavate dalle vecchie cantine.
• Condensa. Il vapore di cucina, bagno e panni stesi trova un muro freddo e ci si deposita. Succede nelle stanze poco riscaldate, esposte a nord o chiuse per mesi, come nelle case aperte solo d'estate.
• Infiltrazioni dall'alto: coppi rotti, grondaie intasate, pluviali che scaricano contro il muro, terrazzi con la guaina finita, davanzali senza gocciolatoio.

Come capisci da dove arriva l'umidità?

Guarda dove sta la macchia e quando peggiora: la posizione dice quasi sempre qual è la causa.

• Fascia bassa, dal pavimento fino a circa un metro, con efflorescenze bianche (il salnitro) e intonaco gonfio o polveroso: è risalita. C'è tutto l'anno e la pioggia la cambia poco.
• Angoli, soffitto vicino ai muri esterni, dietro armadi e letti, con puntini neri che peggiorano d'inverno: è condensa.
• Sotto il tetto, attorno alle finestre, sotto un terrazzo: se la macchia si allarga dopo un temporale e poi si ritira, è un'infiltrazione.

Le cause poi si sommano. Un muro già bagnato dalla risalita è anche più freddo, e richiama la condensa. Per questo al sopralluogo partiamo da qui, e degli intonaci parliamo dopo. Se in casa c'è già la muffa, trovi cause e rimedi generali nella guida sulla muffa sulle pareti.

Cosa non fare su un muro in tufo umido?

Non chiuderlo. Intonaci cementizi, pitture plastiche o al quarzo e rasature impermeabili tengono l'acqua prigioniera nel muro, e l'acqua si cerca un'altra uscita: sale più in alto e alla fine spinge via l'intonaco insieme ai sali.

È un errore che troviamo spesso nelle case rimesse a posto qualche decennio fa, quando il cemento sembrava la risposta a tutto. La macchia, che prima restava in basso, adesso sale più su, e dietro lo strato duro il tufo si sfarina. Altre scorciatoie finiscono allo stesso modo:

• la guaina o il rasante impermeabile sulla fascia bassa, «così l'acqua non passa»: passa più in alto;
• un'antimuffa stesa sul muro bagnato, che è una pezza e dura una stagione;
• il cartongesso incollato sulla parete umida per non vedere le macchie, con la muffa che intanto cresce dietro.

Cosa funziona davvero contro l'umidità nei muri in tufo?

Togliere la causa, poi lasciare respirare il muro. In pratica si scrosta l'intonaco rovinato fino a ben sopra la linea bagnata, si ferma l'acqua dove entra, si aspetta che il muro asciughi e si rifà l'intonaco con materiali traspiranti, a calce o deumidificanti macroporosi. Questi ultimi lasciano uscire il vapore e trattengono i sali nei pori, invece di farli affiorare in superficie.

Sui muri molto spessi, o fatti di pietre e mattoni mescolati, la barriera chimica non è sempre la scelta giusta: si decide guardando il muro, non al telefono. Per la condensa vale la regola di sempre, anche d'inverno: arieggia 5-10 minuti, 2-3 volte al giorno, e lascia 5 cm d'aria tra gli armadi e la parete fredda.

Come si fanno gli impianti in una casa con muri in tufo?

Con più tempo che in un appartamento di città. Le tracce nel tufo e nei mattoni pieni si aprono in buona parte a mano, perché il muro è spesso e irregolare e con attrezzi pesanti si rischia di smuovere i blocchi o di rompere più del necessario. Le altre differenze di un cantiere in zona sono nella guida su ristrutturare casa a Sutri e nella Tuscia.

Quando gli impianti vanno rifatti da capo, decidiamo stanza per stanza dove farli passare:

• Dentro il muro, con tracce scolpite, dove la parete va comunque scrostata per l'umidità: conviene approfittarne.
• In una controparete in cartongesso nei bagni e nelle cucine, dove servono molti tubi e scarichi. Si monta solo su un muro già risanato e asciutto, staccata dalla pietra, sennò chiude l'umidità lì dietro.
• A vista o in un battiscopa passacavi in cantine, locali tecnici e stanze dove la pietra resta scoperta.

Sono lavori che hanno senso dentro una ristrutturazione intera, insieme a intonaci e pavimenti, non come intervento a parte. A fine lavori ricevi la dichiarazione di conformità degli impianti prevista dal DM 37/2008.

In che ordine si ristruttura una casa in tufo?

Dall'acqua alle finiture. Saltare un passaggio vuol dire fare le cose due volte, perché quello che metti su un muro ancora bagnato prima o poi va rifatto.

1. Fermare l'acqua dall'alto: tetto, grondaie, pluviali, terrazzi e davanzali. Se il tetto va rifatto, i passaggi sono nella guida su come rifare il tetto a Viterbo e nella Tuscia.
2. Scrostare e trattare la risalita: via l'intonaco rovinato fino a ben sopra la linea umida, poi barriera chimica, vespaio aerato o drenaggio, secondo il caso.
3. Lasciare asciugare il muro. Ci vogliono settimane, non giorni: dipende dallo spessore, da quanto era bagnato e dalla stagione.
4. Fare gli impianti mentre il muro asciuga. Le tracce si aprono sulla pietra nuda e l'intonaco nuovo, dopo, non si tocca più.
5. Intonacare a calce o con un deumidificante macroporoso, rispettando i tempi di quel prodotto.
6. Dipingere con una pittura traspirante: idropittura traspirante o a calce dentro, silossani o silicati sulla facciata. Come si prepara il muro e quanti giorni servono lo trovi nella guida su come imbiancare casa a Civita Castellana, Nepi e Sutri.

Serve il nulla osta della Soprintendenza per una casa in tufo in centro storico?

Per i lavori dentro casa di norma no. Per quelli all'esterno, nei centri storici tutelati, può servire.

Sutri, Nepi, Capranica e Ronciglione hanno centri storici tutelati: lì cambiare colore o intonaco della facciata, sostituire gli infissi con materiali o colori diversi o mettere mano al tetto può richiedere il nulla osta della Soprintendenza, con 60-90 giorni prima di poter partire. Intonaci interni, impianti e pavimenti di solito non passano dalla Soprintendenza, a meno che l'edificio non sia vincolato singolarmente. Restano le regole edilizie di sempre, CILA o SCIA secondo il DPR 380/2001: le trovi nella guida ai permessi per ristrutturare casa.

Al sopralluogo ti indichiamo quale pratica serve e, se vuoi, ti affianchiamo con un tecnico di fiducia.

Prendiamo lavori interi: il risanamento dei muri dentro una ristrutturazione di casa o casale, con intonaci, impianti, tetto, pavimenti e imbiancatura. Non prendiamo piccole riparazioni né il ritocco di una sola parete: sull'umidità un lavoro fatto a metà dura un inverno.