Permessi per ristrutturare casa a Roma: CILA, SCIA e quando servono davvero

A cura di Tuttofare, impresa di ristrutturazioni a Roma e Viterbo · Aggiornato il 23 settembre 2026

La burocrazia è la parte della ristrutturazione che nessuno ama, ma ignorarla costa caro. A Roma le regole sono stratificate tra Comune, vincoli paesaggistici e Soprintendenza; le categorie però sono quelle del Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001), valide in tutta Italia. Cambia solo lo sportello a cui presentare la pratica.

Quale permesso serve per ristrutturare casa a Roma?

Dipende da cosa tocchi: se non sposti nulla è edilizia libera, se cambi la distribuzione interna serve la CILA, se intervieni sulla struttura serve la SCIA.

Noi seguiamo lavori interi: ristrutturazioni complete, bagni, cucine, impianti, pavimenti, tetti e facciate. Non facciamo pronto intervento né piccole riparazioni come cambiare un rubinetto o una porta.

Quando non serve nessun permesso?

Quando non sposti nulla e non tocchi la struttura: è l'edilizia libera (art. 6 del DPR 380/2001) e non devi comunicare niente al Comune. Ci rientrano imbiancatura interna, sostituzione di pavimenti e rivestimenti alla stessa quota, di sanitari, rubinetteria e porte interne, di infissi uguali per dimensioni e posizione, e la manutenzione ordinaria degli impianti.

Sugli impianti il confine non è sempre netto. Una sostituzione o una messa a norma senza modifiche rientra di norma nell'edilizia libera; un rifacimento completo con una nuova distribuzione di solito si fa con la CILA. Fattelo confermare dal tecnico prima di iniziare.

Quando serve la CILA?

Serve per la manutenzione straordinaria leggera, cioè per i lavori che cambiano l'interno senza toccare la struttura portante (art. 6-bis del DPR 380/2001):

• spostare tramezzi (muri non portanti)
• spostare i punti acqua o scarico del bagno o della cucina
• rifare l'impianto elettrico o idraulico con una nuova distribuzione
• unire o dividere stanze

A Roma la CILA si presenta al Comune tramite il portale SUET, firmata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), e puoi iniziare i lavori dal giorno della presentazione. Fuori Roma, per esempio a Viterbo, Sutri o Nepi, va allo sportello unico per l'edilizia del Comune. Se vuoi rifare il bagno spostando i sanitari, è il caso più frequente: lo trovi nella guida per ristrutturare il bagno a Roma.

Quando serve la SCIA?

Quando l'intervento tocca la struttura portante (art. 22 del DPR 380/2001):

• aprire o chiudere una porta in un muro portante
• consolidamento strutturale
• rifacimento del tetto con modifiche strutturali
• molti cambi di destinazione d'uso, per esempio da negozio ad abitazione

Per il cambio d'uso, a seconda della zona e delle opere, può servire invece il permesso di costruire: lo verifica il tecnico.

Cosa cambia nel centro storico di Roma?

Anche i lavori semplici possono richiedere un'autorizzazione in più. Se l'immobile è nel centro storico o in una zona con vincolo paesaggistico, perfino cambiare gli infissi o il colore della facciata può richiedere il nulla osta della Soprintendenza. I tempi si allungano, anche 60-90 giorni, quindi vanno messi in calendario prima di fissare l'inizio lavori. Se abiti in condominio, avvisa l'amministratore e leggi il regolamento prima di partire.

Cosa rischio se ristrutturo senza pratica?

Rischi una multa, l'ordine di rimettere tutto com'era e guai quando vendi casa.

• Sanzioni economiche: il Comune può multarti.
• Ordine di rimessa in pristino: nei casi gravi devi riportare tutto com'era.
• Problemi quando vendi: il notaio verifica la conformità urbanistica, e lavori non dichiarati possono bloccare la compravendita o ridurre il valore della casa.

C'è anche il fisco: tra i documenti da conservare per la detrazione ci sono le pratiche edilizie richieste, e senza quella giusta rischi di perderla. I dettagli sono nella guida alla detrazione fiscale per la ristrutturazione.

Chi presenta la pratica e come ti aiutiamo?

La pratica la firma e la presenta un tecnico abilitato: geometra, architetto o ingegnere. Siamo in cantiere dal 2003: al sopralluogo gratuito ti indichiamo quale pratica serve e, se vuoi, ti affianchiamo con un tecnico di fiducia. A fine lavori, per gli impianti rifatti, ricevi la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08.