Rifare il tetto a Roma: i 5 segnali, quanto costa e che permessi servono

A cura di Tuttofare, impresa di ristrutturazioni a Roma e Viterbo · Aggiornato il 23 settembre 2026

Il tetto lavora tutto l'anno sotto sole, pioggia e vento, e quasi nessuno lo guarda finché non gocciola. In oltre vent'anni di cantieri tra Roma e Viterbo abbiamo visto tornare sempre gli stessi cinque segnali. Se ne vedi due insieme, è il momento di far salire qualcuno a controllare.

Quando va rifatto il tetto? I 5 segnali

Il tetto va rifatto quando i problemi non stanno più in un punto solo ma su tutta la copertura. Questi sono i segnali da guardare:

• Macchie di umidità sul soffitto dell'ultimo piano. Quando le vedi, l'acqua entra già da tempo: l'infiltrazione è più vecchia della macchia. Spesso arriva insieme alla muffa sulle pareti alte.
• Tegole o coppi rotti, scivolati o mancanti. Ne bastano due fuori posto per far entrare acqua in un'intera falda.
• Grondaie che traboccano o perdono. L'acqua che scende lungo la facciata rovina intonaco e fondazioni.
• Bollette del riscaldamento in crescita. Un tetto senza isolamento disperde fino al 30% del calore di casa.
• Muschio e vegetazione sulle tegole. Trattengono umidità e sgretolano i materiali, soprattutto sulle falde esposte a nord.

Meglio riparare o rifare il tetto?

Dipende dall'età del tetto e da quanto è esteso il danno. Un tetto giovane con una perdita in un punto si ripara. Uno con più di 40 anni e problemi in più zone va rifatto almeno nel manto. Se è marcio anche il legno, il rifacimento deve essere completo.

Non è un nostro listino: sono medie di mercato. Il numero vero dipende da superficie, materiali, accessi e stato del legno, e lo puoi avere solo dopo che qualcuno è salito sul tetto.

Noi facciamo il rifacimento del tetto: manto, struttura, isolamento e grondaie. Non prendiamo piccole riparazioni come due tegole da rimettere, la pulizia delle grondaie o la perdita da tamponare in giornata.

Cosa comprende il rifacimento completo del tetto?

Un rifacimento fatto bene tocca tutti gli strati della copertura, non solo quello che si vede da sotto. Di solito le fasi sono queste:

• ponteggio e protezione della casa;
• rimozione di coppi o tegole, tenendo da parte quelli sani da riutilizzare;
• controllo del legno trave per trave e sostituzione delle parti marce;
• nuovo tavolato, guaina impermeabilizzante e isolamento termico;
• posa del manto, grondaie e comignoli sistemati;
• smaltimento dei materiali rimossi.

Quando confronti i preventivi, controlla che ogni voce ci sia e sia separata. Ponteggio e smaltimento lasciati fuori sono il modo classico per far sembrare basso un prezzo. Le altre domande da fare le trovi nella guida su come scegliere la ditta di ristrutturazioni.

Conviene isolare il tetto quando lo rifai?

Sì: con il tetto già aperto, aggiungere l'isolamento costa molto meno che farlo dopo. Senza coibentazione il tetto disperde fino al 30% del calore d'inverno, e d'estate le stanze sotto diventano un forno. L'isolamento può rientrare nelle detrazioni fiscali per la casa, ma le aliquote cambiano con ogni legge di bilancio: verifica con il commercialista o con l'Agenzia delle Entrate. Il quadro generale è nella guida alla detrazione fiscale per ristrutturazione.

Che permessi servono per rifare il tetto a Roma?

Dipende da quanto tocchi. Sostituire qualche coppo rotto è edilizia libera, per rifare il manto senza toccare la struttura spesso basta la CILA, se sostituisci travi o modifichi la struttura serve la SCIA (DPR 380/2001).

• Zone vincolate. In buona parte del centro storico di Roma e nelle aree con vincolo paesaggistico serve anche il nulla osta della Soprintendenza, che di solito impone materiali e forme tradizionali.
• Condominio. Il tetto è una parte comune (art. 1117 del Codice civile), quindi il rifacimento passa dall'assemblea.
• Altezza o pendenza della falda. Se cambi l'altezza del colmo o la forma del tetto serve almeno la SCIA, e il caso va valutato con un tecnico prima del preventivo.

Ti indichiamo quale pratica serve e, se vuoi, ti affianchiamo con un tecnico di fiducia. Il quadro completo è nella guida ai permessi per ristrutturare casa a Roma. Se la casa è in provincia di Viterbo, leggi quella su come rifare il tetto nella Tuscia: coppi e vincoli lì hanno regole proprie.